设计管理一直是房地产开发中的一个重要部门，不仅因为它贯穿于土地取得阶段到竣工交付阶段，几乎参与了房地产开发的所有环节，而且作为房地产开发中“成本控制”的一个极其重要的环节。任何设计动作都会影响成本的变化，可谓“设计一条线，耗资千万”。

在房地产企业中，加强设计管理全过程的成本意识，加强与成本人员的协调能力，锻炼设计的营销意识尤为重要，应作为“企业文化”来倡导。

从设计的角度看待房地产的成本控制，把握成本控制的主要矛盾，是房地产开发企业的重要能力。毕竟设计中约束成本的点千百个，很难面面俱到。先从设计的角度简单看一下成本管理的要点。

征地测算阶段红线内外风险点

在可行性研究或项目延期阶段，理清项目中的隐患是极其重要的。对于一些项目，前一套计算和后一套计算数据大多是由于风险点没有梳理出来。

这些风险点主要包括:

政府对整个地块的规划要求，包括地块规划指标:如建筑面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。

上述要求对地块的可售比率以及土地收购成本的分摊有很大影响。大量未售出的配套设施存放在工程造价中，对工程利润影响较大。不同房地产的销售比率统计数据不一致。大部分房产单位认为地下空空间不在“可售”范围内，所以可售面积只算地上的可售面积。

经验统计:提高1个百分点，节约建筑成本55元/平方米。

因此，征地阶段的风险管控是极其重要的，对成本的影响要千万记住。在征地阶段，放开各部门权责，让各部门参与风险梳理非常重要。为此，碧桂园发布了《规划重大——前提条件计划表》，让各部门都能参与前期风险排查，强化风险梳理的责权利。

上表来源:碧桂园

调查该地区市政设施的成熟度、不良环境和地质，并估算成本。

征地前，土地配套设施的成熟程度会影响未来待建建筑物、管线的进出，区域内不良地质条件会影响地下结构方案，影响征地成本估算。对这些风险点进行更详细的调查将有利于成本估算。

比如中梁地产要求结构专业在拿地前介入周边地块的数据采集，检查地下风险，使成本计算更加精准。

中梁地产:征地前结构数据收集及技术指南明细表

征地阶段的项目定位和建设标准应当明确

征地阶段的产品设计定位要清晰准确，避免重复修改产品定位。产品定位决定了产品的基本属性和未来的降速，正确的定位是建立在程序价值最大化的基础上

必须有项目数据沉淀

无论前期开发成本、基础设施成本、建筑安装成本、税费的统计都具有地方特色。大量的本地数据沉淀对于成本计算和控制尤为重要。毕竟不可能拿其他城市的成本和征地面积做参考。

建业地产产业成本白皮书，1.0版

V8.0住宅集团标准成本

在征地阶段，由于只是在项目强安排的阶段，不能根据施工图深度计算成本，只能根据当地项目和同一格式的成本积累数据进行计算。大数据积累得越细，房地产的成本计算就越准确。

设计费限额和设计变更限额

成本作为项目前期成本中的重要成本项目，如果不加以约束，必然导致成本估算中的低估或高估。个人建议对常规设计施加一定的成本限制。

金科房地产《金科股份全成本限额手册》

此外，设计变更率也需要一定的定额设计，避免无效费用。

设计变更率=设计变更总费用÷动态费用金额；批量精装设计变更率=设计变更总费用÷动态费用金额；工程变更率=技术变更总成本÷动态成本金额。

根据项目评估、变更率评估计算规则。

a)正负相抵原则:计算各专业所有正负变动相抵后的变动总额，即变动率=目标成本相同的阶段性经营变动总成本÷动态成本金额。

b)方案调整引起的工程变更不计入评估。

建业集团工业成本白皮书，1.0版

建安成本的1%左右

建安成本限额

除土地成本外，建筑成本占成本的比例最高。据统计，工程建设成本的40%~60%来自工程造价，因此有必要对工程造价进行设计定额。

根据华润地产的统计数据《住宅建安成本限额设计指标结果发布》，通过把握建安成本的“九大”分项，可控制建安成本的60%~70%，即每平方米可降低成本约200元。

房屋建筑安装工程造价限额设计指标结果发布

它的九个极限标准是:

标准层及地下工程含钢量/混凝土含量:目前100米以内多层至高层住宅项目含钢量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右。如果加固成本为4500元/t，标准层含钢量成本约为158元~250元，约占建筑安装成本的10%~15%。标准层增加1kg/m2，成本增加4~6元/m2。

普通住宅地下室含钢量指标约为70~150kg/m2，造价在300元~ 675元/m2之间，约占建筑安装成本的15%~30%。普通住宅地下室的混凝土含量指标约为0.8m3/m2~1.9m3/m2，其造价在500元~ 1300元/m2之间，约占建筑安装费用的15%~40%。地下工程

加固增加1kg/m2，地下室造价增加4~5元/m2，标准层混凝土增加0.01m3/m2，造价增加6~7元/m2。

标准楼层高度:

根据基准房企计算，住宅标识楼层高度每增加0.1m，含钢量限值可增加1kg/个

㎡;混凝土含量限值可提高0.01m/㎡；每增加10厘米层高，相应的建设成本将增加1~2%左右，约20~40元/平方米。

标准楼层窗地比

一般房企的窗地比限定在0.16~0.31。以目前三玻两中空铝合金窗570元/平方米计算，外窗成本约为91~177元/平方米，假设高层建筑安装成本为2400元/平方米，外窗成本约占4% ~ 7.5%；如果用铝合金耐火窗来衡量，其单边成本比同等配置的节能窗更贵，外窗成本约占5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上每平方米造价将增加6~7元/平方米；

标准楼层的墙地比

定义:立面展开面积与成本计量面积之比。个人认为这个系数类似于立面系数和造型系数，即限制外墙的膨胀面积，约束节能设计成本，降低建筑安装成本。

据华润地产统计，大部分房源的标准层与地面的比例约为0.95~2.3，成本区间约为450~1150元/平方米。

按照100m2户型计算，窗地比每降低1m2，成本可降低5元/m2左右。

地下车库层高/单车位面积

一般建筑地下室面积约占总建筑面积的25%，地下室造价约占房地产总建筑成本的30%。通过限制地下层高和单车位面积是所有开发商控制车库成本的有效手段之一，尤其是在近年来房地产成本控制越来越严格的现状下。

停车效率每节约一个单元，成本节约35元/平方米。优化后停车效率提高3台，建安单方成本降低约105元/平方米。

基础设施成本-景观成本限制

无论投入产出比还是业主敏感度，景观成本都是值得投入的成本，但前提仍然是满足定位需求，满足“成本的非均衡投入策略”。影响景观成本最重要的因素是:景观展示区的规模和单边成本，区域内软硬场景的比例和单边成本，以及苗木的配置和建设措施。