前言|前缀

潮流像水一样流向人们，Xi安的品牌格局已经洗牌

一个

一直以来，Xi安都是住宅市场中被遗忘的城市，我们只是远远落后于外面那些著名的房地产项目和公司！

但是时间变了，一切都不一样了。近年来，大牌房企进入Xi安市场的情况不再罕见，全国前20强企业齐聚Xi安。

39年前，一个叫“房地产”的行业打开了时代的大门。中国南北各诞生了第一家房屋开发公司。

39年来，中国房地产格局不断被打破。

一开始就像“魏蜀吴”，在房地产江湖中，“京沪粤”房地产企业占了先机。

万通手握中国地产大旗，华远同为万科，万达是商业地产教父。SOHO中国是北京的龙头，只有一个项目。

随着星星的移动，天地变化频繁。在今天的江河湖海中，广东称雄，福建崛起。大约在2010年，当房地产行业处于顶峰时，中国声称拥有8万名房地产开发商。如今，中国百强企业的份额已经超过了一半。

毕竟星光有多暗？掌舵的时候，他一个人，喝了好几年的冰。

2

什么是真正的本土房地产企业？看到这个问题，你会笑:不简单。

但是等一下，如果你把时间回到15年前，你可能会被蒙住眼睛。因为当时Xi安没有“外资房地产企业”，也没有“本土房地产企业”。

如需分流送，可能是北郊房企、高新房企、经济发展部房企...

直到中海第一次打开Xi安的大门，房地产企业才有了“家外”的区分。所以一开始“本土房地产企业”的定义非常简单粗暴，意思是“在Xi安成立或总部在Xi安的房地产企业”。

它不是内在的，而是一个肤浅的地理标签，可以称之为“Native 1.0”版本。

然而，随着越来越多的外国房地产企业聚集，人们发现“外国”学校的原始绘画风格大相径庭。当地房企谈政商关系和大量土地；外资房地产企业大多追求资本目标，注重运营效率。

15年后，“原生2.0版”的定义面临新的挑战。一方面，国外一些房地产企业经过深耕，影响力有了很大的提升，把Xi的一个废弃地远远甩在了后面。

一些原本的本土房企因为对发展机遇的误判，逐渐淡出历史舞台。

三

恢复Xi安市场:

城北以雅河、荣华、海融、荣民为主，城西以天朗为主。在城南，一支占据高新区政商核心资源的地产大军诞生了。

魏紫地产作为“高科技部门”，在段先念的指挥下打造了“曲江模式”，天时地利人和！2002年，魏紫在Xi推出了第一个1000亩的市场——“魏紫花园城”，月销2200亩，7000套，至今无人能及。

高科技房企不仅持有核心土地，还试图加入资本市场。2003年，天地源成功上市，是西北地区唯一的本土上市房地产企业。2018年，魏紫寻求上市，但最终失败了，但高科技房企的野心可见一斑。

从雅河、魏紫、高科，到荣华、海龙、天朗，这些企业在Xi安房地产市场创造了第一波高潮。“四朵金花”孙茵、许淑萍、崔荣华、韩红丽，与高科技部门一起，称霸Xi安楼市，撑起了大多数古城的高层住宅。

2003年前后，硝烟悄然升起

传闻曲江新区刚成立，管委会缺钱，中海马上提议资助曲江管委会。随后中海进入曲江新区做城市运营商。

从2011年到2015年的四年间，Xi本地房企凭借当地的政商关系和便宜的土地优势，依然将天朗、海龙、魏紫、天地源等排在Xi安年销售额TOP10之列。

2015年8月底，是Xi安房地产的重要分水岭。融创突然出现，拿下了天朗的项目。此后，外国大牌房企几乎无一例外地通过与本土房企联姻来到Xi安，仿佛获得了共同的启示。

一时间，当地房地产企业掀起了“娶女”浪潮。

四

2018年，保利斥资1379.58亿元收购了130多块土地。绿地用于征地的资金为917亿。2019年1月，融创仅用一周时间就斥资150亿元储备土地。

对于金字塔顶端的大象来说，这可能只是一个数字。但是对于更多的蚂蚁来说，它是一把可以在尘土中拍摄自己的锤子。

当地房地产企业的客厅不多空。

此前，Xi安土地市场实行“限价、限地价”政策后，利润率受到限制，均价固定，单套房子最高售价也固定。

在这项政策之前，对抗高地价的方法是高低配，但在最高售价确定后，这种方法完全失败了。因为，无论你做什么，整栋楼的销售价值是不变的，完全可以计算出来。

这就是“双限”政策的狙击威力，把一个大票房企业拒之门外。想要得到土地，首先要算好每一笔账，整本书极其透明。然后每个房地产企业都持有自己的成本表，并仔细比较每个开发环节。

说到底，以前的房地产行业太粗放，生活太安逸。目前，大量的房地产企业很难适应这样一个低利润的时代。幸福是相对的，有很多行业的利润率要低得多。

必须明白，强控时代已经到来，尤其是在热点城市。这样的微利时代恰恰迫使有能力的房企走上了精细化的道路。如果不适应，只能慢慢告别热点城市。

五

江湖上，可怕的不是刀剑，而是岁月催人。但有一些理想和抱负的本土房企该何去何从？

我浅浅地想到了以下几点:

1.严格坚守手中的那些地方——盯紧它们，不要拿那些忽悠人的东西去低价拍摄，专注于把产品做好，追求单位面积利润，把它当成事业来对待；

2.找一个“米歇尔·普拉蒂尼”，最好是靠央企。当然，央企只能跟你成立项目公司。你手里有土地，或者有关系得到土地。保利和万科都是和当地开发商一起进入郑州的。合作的方式进来了；

3.很难团结，因为中国人“宁做鸡头不做凤尾”，但Xi安也有玫瑰园和仲达国际案在先；

4.转型——做服务，做土地价值和美学的挖掘者，比如现在市场上的小镇市场，比如我们的天朗；

5.“下乡”。翻译过来就是挺进三四线城市，不管是恒大还是碧桂园。从去年和今年的土地储备来看，他们的主要储备是三四线城市。更有甚者，企业不适应市场。所以要进入三四线城市，就要学习三四线城市的游戏规则。

一个时代造就一代人，还是一代人造就一个时代？我说不准，但我不知道！

天下如水的潮人，江湖上只有少数人会感叹。

文

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